Publikationen :
Abmahnung bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs |
(28.01.2008) |
| Abmahnung bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs Nach § 543 II Nr. 3 lit. a BGB ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen der Miete in Verzug gerät. Zumindest im Gewerberaummietrecht kann freilich zunächst eine Abmahnung erforderlich sein. In einer neueren Entscheidung des OLG Düsseldorf wird ein Pachtvertrag über eine Gaststätte geschlossen; mit Zustimmung der Verpächterin wird sie unterverpachtet. Die Unterpächterin zahlt die Pacht in der Folgezeit unmittelbar an die Verpächterin. Diese Zahlungen werden später, ohne dass die Pächterin davon erfährt, eingestellt. Nachdem elf Zahlungen offen stehen, kündigt die Verpächterin das Pachtverhältnis und schließt mit der Unterpächterin einen neuen Pachtvertrag ab. Das OLG Düsseldorf gibt der erhobenen Räumungsklage nicht statt. Ausnahmsweise kann der Verpächter gehalten sein, vor Ausspruch der Kündigungserklärung unter Darlegung des Zahlungsrückstands eine Abmahnung auszusprechen. Dies ist immer dann der Fall, wenn sich aufdrängt, dass die Pacht nur aus nicht zu vertretenden Umständen nicht gezahlt wird. Weder die Verpächterin noch die Unterpächterin haben die Pächterin informiert, dass die Pachtzahlungen eingestellt wurden. Weil die Verpächterin zudem eine unmittelbare Zahlung durch die Unterpächterin seit Jahren akzeptiert hat, muss sie zunächst ihren Vertragspartner auf die Unstimmigkeit hinweisen. Praxishinweis: Der mit der überwiegenden obergerichtlichen Rechtsprechung übereinstimmenden Entscheidung ist zuzustimmen; jedoch können solche Fälle nur eine Ausnahme darstellen (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., 2004, § 543 Rdnr. 135 m. w Einzelfällen). OLG Düsseldorf Urteil vom 25. 3. 2004 - 10 U 109/03 = NZM 2004, 786 NJW-Spezial 8/2004, 340 |
|