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Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld

 (28.01.2008)
Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld

Dingliche Haftung des Erstehers unabhängig von Sicherungsabrede
BGH Urteil vom 21.05.2003 - IV ZR 452/02 (OLG Zweibrücken), NJW 37/2003, 2673

Das folgende Urteil sollte diejenigen interessieren, die ein Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung ersteigern oder ersteigert haben und eine so genannte �bestehen bleibende Grundschuld� übernehmen oder übernommen haben.

Es ist aber auch für diejenigen von Interesse, deren ehemaliges Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wurde (Voreigentümer). Wenn solche Voreigentümer nach dem Zuschlag des Grundstückes ein Darlehen weiter tilgen oder getilgt haben, das durch eine bestehen bleibende Grundschuld gesichert ist, könnten sie u.U. ihren Gläubigern einen interessanten Vorschlag machen, sofern sie nicht die valutierende Restforderung des Darelehens im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet hatten.

Davon soll im folgenden die Rede sein:

Die Klägerin, nennen wir sie Frau K., hatte im Verteilungsversteigerungsverfahren den Zuschlag für mehrere bebaute Grundstücke erhalten. Damit war auch die Übernahme einer Grundschuld verbunden, die noch der frühere Eigentümer zu Gunsten der Beklagten (B.) bewilligt hatte. Diese Grundschuld dient der Sicherung eines ungekündigten Darlehens der B., das zu einem Teil bereits gegetilgt wurde.

Nun verlangte die B. von Frau K. die Zahlung nicht etwa nur der Restforderung des Darlehens, sondern des vollen Grundschuldbetrages. Frau K. hatte dies abgelehnt mit der Begründung, es sei weder der Sicherungsfall eingetreten, noch valutiere die Grundschuld in voller Höhe. Da B. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Grundschuldbestellung betreibt, erhob Frau K. dagegen Vollstreckungsabwehrklage. Das insoweit zunächst auch erfolgreiche erstinstanzliche Urteil wurde auf die Berufung von B. jedoch aufgehoben.

Mit der hiergegen eingelegten Revision hatte sich nun der Bundesgerichtshof (BGH) zu befassen und gab letztlich nicht Frau K., sondern der B. Recht.

Der BGH war der Auffassung, dass Frau K. als Ersteherin des Grundstücks und Übernehmerin der bestehen gebliebenen Grundschuld gegen die B. als Grundschuldgläubigerin grundsätzlich keine Einreden hat, die sich aus dem Sicherungsvertrag zwischen dem früheren Eigentümer (Sicherungsgeber) und der B. als Sicherungsnehmerin ergeben. Dies ergebe sich daraus, dass

· ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden ist und

· die Bieter rechtzeitig auf das Bestehen einer Grundschuld hingewiesen worden sind.

Durchaus zutreffend hat der BGH auf den Unterschied zwischen der dinglichen und der persönlichen Schuld hingewiesen. Die persönliche Schuld betrifft allein den Darlehensvertrag und damit nur das Verhältnis zwischen früherem Eigentümer (Darlehensnehmer) und der B. als Darlehensnehmerin und Sicherungsnehmerin. Die dingliche Schuld bezieht sich auf die eingetragene Grundschuld und damit die �Hingabe� des Grundstücks als Sicherheit.

Im vorliegenden Fall war von Bedeutung, dass der frühere Eigentümer als persönlich haftender Schuldner die gegen ihn gerichtete Forderung (aus dem Darlehen) im Versteigerungstermin nicht angemeldet hatte. Nur in einem solchen Fall (der hier gerade nicht vorlag) wäre gem. § 53 II ZVG die persönliche Schuld (also die Restforderung der B. aus dem Darlehensvertrag) von dem Voreigentümer an Frau K. übergegangen.

Deshalb konnte Frau K. als Ersteherin des Grundstücks auch nicht die nur dem Darlehensnehmer (Voreigentümer) zustehenden Einwände aus dem persönlichen Schuldverhältnis geltend machen, also auch nicht die bereits teilweise erfolgte Rückzahlung des Darlehens (Einwand der erloschenen Forderung) und auch nicht die Tatsache, dass das Darlehen vereinbarungsgemäß vom Voreigentümer zurück geführt werde (Einwand des fehlenden Sicherungsfalles).

Dass der Voreigentümer das Darlehen weiterhin ordnungsgemäß bedient und dieses nicht gekündigt ist, ist also unerheblich. Entscheidend ist, dass das Kapital der Grundschuld sowie die Zinsen jederzeit fällig sind. Das genügte zur Inanspruchnahme der Frau K. durch die B.

Dass der Gläubiger, wenn er aus einer Grundschuld vollstreckt, die eine nicht mehr im vollen Umfang der Grundschuld valutierende Forderung sichert, den nach Deckung der restlichen Forderung verbleibenden Übererlös an den Sicherungsgeber auszukehren hat, brachte Frau K. keine Vorteile. Zahlungen des Voreigentümers an die B., die nach Erteilung des Zuschlages des Grundstückes an Frau K. geflossen sind, betreffen nach der Auffassung des BGH ebenfalls nur das Verhältnis zwischen dem Sicherungsgeber (Voreigentümer) und der B., nicht aber das Verhältnis zwischen Frau K. und B. Durch diese Zahlungen konnte die persönliche Schuld nicht auf Frau K. übergehen.

Einer Anrechnung auf die - insgesamt und nicht nur in Teilleistungen - fällige Grundschuld hatte die B. ausdrücklich widersprochen. Dazu war die B. gem. § 266 BGB berechtigt.

Das Ergebnis mag überraschen. Es ist auch bei wirtschaftlicher Betrachtung sachgerecht. Der BGH argumentiert zutreffend, dass der Preis, zu dem Frau K. die Grundstücke mit dem Haus ersteigert hat, um den Betrag der bestehen bleibenden Grundschuld (und nicht um den Betrag der Restforderung aus dem besicherten Darlehen) niedriger war. Dies sei eine Abgeltung für die Haftung des Übernehmers der Grundschuld. Der �Übererlös� aus der Verwertung der Grundschuld stehe deshalb nicht dem Ersteigerer, sondern dem Sicherungsgeber, also dem Voreigentümer, zu.

Man mag sich zwar fragen, ob unterstellt werden kann, das das Gebot von Frau K. höher ausgefallen wäre, wenn die valtutierende Restforderung aus dem Darlehensvertrag durch den Voreigentümer spätestens im Versteigerungstermin angemeldet worden und damit auch die Restschuld aus dem Darlehensvertrag auf Frau K. als Ersteherin übergegangen wäre.

In jedem Falle handelt es sich um eine beachtliche höchstrichterlicher Rechtsprechung mit unter Umständen erheblichen Folgen für die Beteiligten eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

Man sollte die Entscheidung deshalb kennen.

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